Завдяки реформі на ринку комунальних послуг у власників квартир з’явилася можливість самостійно вибрати для свого будинку відповідного управителя або створити ОСББ. Всім нам хочеться отримувати якісні послуги з обслуговування будинку, а платити за них якомога менше. Зрозуміло, що кожен будинок унікальний, але все-таки що краще для новобудови – управляти самим або віддати будинок керуючій компанії, допомогла розібратися і розставити все по поличках заступник директора з комерційних питань компанії «ІБК ОБРІЙ» Олеся Перчак.
Які переваги і недоліки кожного формату управління багатоквартирним будинком для мешканців новобудови?
Обидві форми управління, як об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), так і керуюча компанія, дозволяють власникам квартир отримати якісне обслуговування за розумними тарифами, але в той же час мають свої переваги і недоліки.
Переваги ОСББ:
- можливість для мешканців самостійно створити ефективне об’єднання для обслуговування свого багатоквартирного будинку, яке зобов’язано постійно звітувати перед усіма мешканцями про фінансову діяльність.
- у мешканців підвищується відповідальність, оскільки кожен усвідомлює, що якщо він або сусід буде гадити в будинку, то доведеться ремонтувати за власний рахунок.
- самостійно укладати прямі договори з постачальниками послуг. Однак, отримати низькі тарифи важко, оскільки сьогодні київський комунальний ринок практично монополізований кількома компаніями, які прагнуть диктувати фінансові умови.
- можливість встановити більш низькі тарифи за рахунок того, що ОСББ не прибуткова організація, яка не платить податки на прибуток і ПДВ.
- можливість отримання додаткового доходу від реклами (наприклад, розміщення рекламних площ на фасаді або ліфтах будинку), від здачі в оренду будь-яких приміщень і т.п, які можна використовувати на поліпшення або ремонт будинку.
Недоліки ОСББ:
- керують будинком некваліфіковані випадкові люди. Адже часто керують не найняті кваліфіковані менеджери, а сусіди по принципу «довіряємо своєму». Це призводить до того, що управління здійснюється по-дилетантські, не враховується ряд факторів і обов’язкових витрат.
- в результаті непрофесіоналізму і невдалого обслуговування будинок швидко стає занедбаним, а квартири в ньому втрачають ринкову вартість.
- неможливість для невеликого будинку утримувати цілодобову диспетчерську і всіх необхідних дому фахівців. Купувати якісну імпортну техніку для обслуговування будинку також накладно.
- на практиці до 20% мешканців накопичують заборгованість по комунальним платежам, що призводить до несвоєчасного обслуговування інженерного обладнання будинку, невиплат заробітної плати персоналу і як наслідок втрати кваліфікованих кадрів.
- самостійно доводиться вирішувати питання стягнення заборгованості з недобросовісних сусідів – це не тільки втрачений час, а й додаткові витрати на судові тяганини.
- власники квартир вимушені витрачати додатково багато свого часу на вирішення питань управління.
- висока ймовірність посваритися з багатьма сусідами, особливо в питанні оплати комунальних послуг та формування витрат.
- тривалість прийняття рішень, оскільки законодавством передбачено, що рішення приймається 2/3 частини голосів загальної кількості мешканців.
Переваги керуючої компанії:
- керуюча компанія бере всі турботи по обслуговуванню будинку та вирішення питань на себе, власникам квартир не потрібно ні про що думати.
- всі послуги та їх вартість відкрито прописуються в договорі на обслуговування, і кожен мешканець чітко знає, за що він платить, а якщо якась послуга не надається, а в договорі вона прописана, то це вже підстава для пред’явлення претензій.
- мешканці можуть вибирати обсяг послуг, що надаються компанією. Найчастіше компанії розробляють різні пакети послуг, ціна яких залежить від набору послуг і частоти їх надання. Наприклад, місця загального користування в будинку можна прибирати один раз в день або в тиждень.
- у більшості компаній під управлінням знаходиться відразу кілька будинків, що дозволяє укласти з постачальниками послуг контракти на більш вигідних умовах за рахунок обсягу і утримувати штат необхідних фахівців, які приїжджають на виклик мешканців в будь-який час доби. Крім того, вони мають власне якісне технічне оснащення: снігоприбиральну техніку, газонокосарки і багато іншого.
- мешканцям не потрібно переживати про те, чи всі оплатили житлово-комунальні послуги. Злісними неплатниками займається керуюча компанія, це їхній головний біль.
Недоліки керуючої компанії:
- обмеженість в контролі фінансово-господарської діяльності керуючої компанії мешканцями, оскільки – це комерційна таємниця.
Які переваги і недоліки кожного формату для девелоперських компаній?
Для девелоперської компанії, яка піклується про свою репутацію важливо не тільки якісно і вчасно побудувати житловий комплекс, але і забезпечити комфортне проживання його жителям. Заселення житлового комплексу після введення в експлуатацію відбувається нерівномірно, в перший рік заселяються в кращому випадку 30% жителів, сумлінно оплачують утримання будинку. При цьому для нормального життя в новобудові хтось повинен вивозити сміття, прибирати місця загального користування і подавати електрику, воду, тепло. Тому для девелоперської компанії існує практична необхідність в створенні керуючої компанії, яка бере на себе всі питання обслуговування будинку та території. Найчастіше для підтримки заявленого рівня проживання в житловому комплексі девелоперська компанія змушена йти на додаткові витрати по компенсації заборгованостей по утриманню будинку.
ОСББ – може бути ефективною формою управління житлового комплексу. Однак налагодити ефективну роботу самостійно мешканцям непросто, оскільки в цій області потрібно мати досвід і бути професіоналом. У Києві є ряд прикладів невдалого управління новобудовами створеними ОСББ, коли свідоме зловживання або недбалість через недостатню кваліфікацію, привела до жахливого стану інженерні комунікації житлових комплексів, а також величезних боргів перед «Київенерго» і «Водоканалом». Власники квартир, що стали співвласниками інженерних мереж, не розуміють, що навіть в новобудові протягом 3, 5, 10 років після введення в експлуатацію обов’язково знадобляться гроші на ремонт інженерної інфраструктури. Жителі нових будинків не готові закладати в тариф кошти для майбутніх неминучих ремонтів. Вода і каналізація у них починаються і закінчуються в їх же квартирі.
Стратегія вашої компанії: керуєте чи «віддаєте» мешканцям для ОСББ?
Компанія «ІБК ОБРІЙ» пропонує повний спектр послуг від розробки концепції проекту до будівництва житлового комплексу та його експлуатації. В умовах високої конкуренції стає дуже важливо якісне післяпродажне обслуговування. Сьогодні більшість наших покупців мріють, щоб їхній будинок був побудований і зданий в експлуатацію якомога швидше. Після цього хочуть отримати ключі з повноцінним набором комунальних і експлуатаційних послуг і швидше приступити до ремонту.
При реалізації масштабного проекту житлового кварталу «Місто Квітів», що складається з декількох черг, наявність афілійованої керуючої компанії дозволяє забезпечувати заявлений рівень обслуговування комплексу, незважаючи на тривалий процес передачі квартир і заселення мешканців. При цьому, контроль за діями керуючої компанії ведеться не тільки з боку жителів, але і з боку «ІБК ОБРІЙ», оскільки робота керуючої компанії відбивається як на репутації компанії, так і на продажах в наступних чергах.
За вашими оцінками, яке співвідношення у введених в експлуатацію новобудовах ОСББ і керуючих компаній?
Більше 90% введених в експлуатацію новобудов Києва передаються в обслуговування керуючої компанії, найчастіше це афільована керуюча компанія девелопера.
Як показує практика, в новобудові створення ОСББ процес скрутний. Справа в тому, що для створення ОСББ необхідно участь більше 50 відсотків власників, які володіють більш як 50 відсотками площ. З огляду на те, що процес оформлення прав власності всіх мешканців може тривати більше року, а весь цей час будинок потребує обслуговування, найкращим варіантом для девелоперської компанії є створення власної керуючої компанії або залучення сторонньої керуючої організації.
Чи залежить від класу житла пріоритет керуюча компанія або ОСББ?
Ще три-чотири роки тому практика створення власної керуючої компанії була найбільш поширена в сегменті житла преміум і бізнес класів. Однак сьогодні в столиці досить керуючих компаній, афілійованих з девелоперськими компаніями, які керують не тільки преміальними житловими комплексами, а й будинками економ та комфорт класу.
Ваші прогнози щодо форми управління багатоквартирних будинків. Як будуть розвиватися обидва варіанти?
На сьогоднішній день у нас не сформована культура управління нерухомістю та експлуатації, зокрема житлових об’єктів, при цьому неважливо яких розмірів і класу. Залишився якийсь спадок від тієї експлуатації і страшних ЖЕКів радянського періоду, з нереальними тарифи і низьким рівнем обслуговування. Безумовно ЖЕК – це пережитки минулого століття. На сьогоднішній день зростання тарифів до ринкового рівня вимагає відповідного високого рівня обслуговування. Однак, навіть в приватних управляючих компаніях говорити про високу якість послуг, що надаються ще рано, оскільки з боку жителів є невдоволення до співвідношення їх ціни і якості. Сьогодні на ринку комунальних послуг утворилась вільна ніша для розвитку бізнесу спрямованого на надання якісних послуг управління та експлуатації житлових об’єктів. Віриться в успіх керуючих компаній, які ризикнуть і скористаються шансом розширювати і розвивати цей бізнес.
Форма ОСББ давно обговорюється, але не так багато прикладів вдалого управління, мало кому вдається впоратися з поставленими завданнями. В першу чергу це пов’язано з тим, що, як і будь-яка робота, управління будинку вимагає повного занурення в процес, а у багатьох жителів просто не вистачає на це часу. Крім того, низька популярність створення ОСББ пояснюється тим, що жителі не готові об’єднуватися, домовлятися, йти на компроміс і приймати колективні рішення. Не володіючи достатніми знаннями і досвідом в області фінансів, юриспруденції та організації, вони бояться брати відповідальність за стан будинку, інженерних мереж і прибудинкової території, вести бухгалтерію і роботу зі злісними неплатниками квартплати.
У поточних умовах, перспектива розвитку ринку комунальних послуг бачиться за керуючими компаніями. Безумовно розвиток ринку таких послуг, підвищить конкуренцію серед операторів ринку, що підвищить саму якість обслуговування і можливість вільного вибору кращої пропозиції для мешканців.