Більше 30% покупки житла, що будується в Києві, проходить за схемою форвардних контрактів, близько 20-25% забудовників використовують при продажі новобудов цільові облігації, 10% житла продається за допомогою фондів фінансування будівництва (ФФБ).
Дані механізми відносяться до так званих схем інвестування в придбання. Решта київських новобудов продають через механізм придбання нерухомості, а саме: укладення договорів купівлі-продажу нерухомості або купівлі продажу майнових прав.
Про те, які з цих схем вигідні та зручні забудовникам, а які — захищають інвесторів, покупців житла, що будується, в своєму блозі на minfin.com.ua розповідає заступник директора з комерційних питань ІБК ОБРІЙ Олеся Перчак.
Давайте почнемо з того, що на даний момент в Україні немає схеми фінансування житла, що будується, яка б на всі 100% захищала інвесторів. Є варіанти менш ризиковані і більш ризиковані. Є ті, які більш вигідні забудовникам, і ті, в яких вони змушені працювати по тій або іншій причині.
Коротко пройдемося по кожному з популярних варіантів.
Форварди
Схема отримала особливу популярність серед київських забудовників 2-3 роки тому. Дериватив — це стандартний документ, що засвідчує право та / або зобов’язання придбати або продати на певних умовах, в майбутньому цінні папери, кошти, матеріальні активи (в нашому випадку — нерухомість) або нематеріальні активи.
При продажу нерухомості в новобудовах за допомогою форвардних контрактів угода, як правило, проходить за участю компанії з управління активами у два етапи:
• реєстрація форвардного контракту на товарній біржі;
• укладення договору купівлі-продажу майнових прав між сторонами угоди.
Основні переваги Форвардної схеми фінансування:
| Для забудовника | Для інвестора |
| – дозволяє вести будівництво на партнерських засадах, коли одна компанія володіє ділянкою, а на іншу оформлена вся дозвільна документація для будівництва; | – уникнути ризиків подвійних продажів, (інвестор забезпечується винятковим переважним правом на придбання квартири за договором купівлі-продажу майнових прав); |
| – при роботі з форвардними контрактами забудовнику не потрібен керуючий, як при використанні фондів фінансування будівництва; | – зведені до мінімуму махінації на ринку нерухомості (обертання форвардних контрактів здійснюється на товарній біржі, яка не тільки забезпечує контроль за угодами, а й веде облік прав власності на форвардні контракти); |
| – полегшена робота з документами (немає необхідності у випуску облігацій, залучення кваліфікованих і дорогих фахівців як у сфері цінних паперів, так і в сфері бухгалтерського обліку та оподаткування); | |
| – зниження ризиків зміни шляхом фіксування ціни базового активу в доларовому еквіваленті, індексація відповідно до зростання курсу долара США. | – допомагає уникнути супутніх послуг і додаткових витрат (нотаріус тощо). |
Цільові облігації
Цей інструмент використовується в якості фінансування будівництва на українському ринку житла більше 5 років.
Схема також передбачає укладення двох договорів.
1-й — це договір купівлі — продажу облігацій, який регламентований Положенням про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженого Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку від 17.07.2003г.
2-й — це договір резервування об’єкта нерухомості (укладається між замовником (Емітентом) і покупцем «безпосередньо»). Фактично, це договір бронювання об’єкта нерухомості, адже в договорі купівлі-продажу облігацій не вказується, який саме об’єкт інвестування Ви вибрали, де він знаходиться і т.п.
Основні переваги придбання цільових облігацій:
| Для забудовника | Для інвестора |
| – якщо компанія розориться або зникне, розмір відповідальності перед покупцями буде обмежений лише її статутним фондом | – закон чітко регулює вимоги до забудовника з боку Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку |
| – можливість виплатити інвестору вартість непогашених облігацій за номінальною вартістю або навіть надати нерухомість, якщо вона ще не продана | – первинне розміщення облігацій здійснюється тільки через фондову біржу, що є додатковою гарантією виконань зобов’язань забудовниками
|
| – витрати на ведення документації практично ідентичні з ФФБ | – наявність повністю сформованого статутного капіталу у забудовника як обов’язкову умову емісії облігацій; |
| – можливість надання розстрочки як додаткового маркетингового інструменту. | – при нестачі коштів на покупку облігацій на всю квартиру, можна поступово докуповувати цінні папери, сформувавши необхідний пакет за кілька покупок. |
Фонди фінансування будівництва
Одна з найстаріших схем фінансування нерухомості. Існує на ринку більше 10 років. Була особливо популярна 5-7 років тому. Однак, на даний момент втрачає популярність через великої кількості паперів, які потрібно заповнити клієнтам — потенційним покупцям.
Інвестор вступає в договірні відносини тільки з управителем, яким він передає майно в довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов’язується побудувати об’єкт нерухомості і передати його у власність довірителя. Зобов’язання забудовника перед управителем забезпечуються іпотекою.
Основні переваги ФФБ:
| Для забудовників | Для інвестора |
| – управитель і забудовник можуть бути пов’язаними юридичними особами, що спрощує їх взаємини | – контроль над цільовим використанням коштів забудовником здійснює управитель, можлива заміна забудовника в разі невиконання останнім своїх зобов’язань |
| -можливість збільшення вартості об’єкта через додаткової плати (винагороди) управителя | – нагляд за діями управителя здійснює регулятор (Держфінпослуг); в разі порушення управителем законодавства про фінансові послуги, за рішенням суду може бути здійснена заміна управителя
|
| – можливість в типовому договорі максимально захистити права забудовника | – мінімізація ризиків подвійних продажів. |
Вибирати зручну схему фінансування та об’єкт будівництва, звичайно ж, повинен сам інвестор. При цьому чітко розуміючи, що жодна з працюючих в Україні схем інвестування в новобуд не захищена державою на всі 100%. Інвестиції це ризики. Щоб мінімізувати їх, потрібно максимально докладно ознайомитися з усіма документами забудовника, починаючи від права будувати на земельній ділянки і закінчуючи технічною документацією. У будь-якому випадку, я б не рекомендувала робити це самостійно. Краще звернутися до юристів-професіоналів, які зможуть перевірити документи, віднімати договору і перевірити надійність забудовника.